2025. 12. 2. 12:40ㆍ카테고리 없음
📋 목차
임대차계약서는 집주인과 세입자 사이에 주택이나 상가를 빌리고 빌려주는 내용을 담은 중요한 법적 문서예요. 이 계약서 하나로 여러분의 소중한 보증금과 주거 안정이 결정되기 때문에 정말 신중하게 작성해야 한답니다.
계약서를 제대로 작성하지 않으면 나중에 보증금을 돌려받지 못하거나 예상치 못한 분쟁에 휘말릴 수 있어요. 특히 2025년 현재 전세 사기 문제가 사회적으로 큰 이슈가 되면서 임대차계약서 작성의 중요성이 더욱 강조되고 있답니다.
오늘은 임대차계약서를 안전하게 작성하는 방법부터 실제 샘플, 그리고 꼭 알아야 할 법적 보호 장치까지 모든 내용을 자세히 알려드릴게요. 부동산 초보자도 쉽게 이해할 수 있도록 친절하게 설명해드릴 테니 끝까지 함께해주세요.
📝 임대차계약서란 무엇인가요
임대차계약서는 부동산을 빌려주는 사람(임대인)과 빌리는 사람(임차인) 사이의 약속을 문서로 만든 거예요. 이 계약서에는 집의 위치, 보증금, 월세, 계약 기간 등 중요한 내용이 모두 들어간답니다.
우리나라에서는 주택임대차보호법이라는 법률로 세입자를 보호하고 있어요. 이 법에 따르면 전입신고와 확정일자를 받으면 나중에 집주인이 경매에 넘어가더라도 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있답니다. 정말 중요한 권리죠.
임대차계약은 크게 전세와 월세로 나뉘어요. 전세는 목돈을 맡기고 월세 없이 사는 방식이고, 월세는 보증금과 함께 매달 일정 금액을 내는 방식이에요. 요즘은 반전세라고 해서 전세보다 적은 보증금에 적은 월세를 내는 형태도 많이 있답니다.
계약서는 반드시 서면으로 작성해야 해요. 구두로만 약속하면 나중에 말이 달라졌을 때 증명할 방법이 없거든요. 법적으로도 서면 계약서가 있어야 권리를 제대로 주장할 수 있답니다.
🏠 임대차 계약의 종류
| 계약 종류 | 보증금 | 월세 | 특징 |
|---|---|---|---|
| 전세 | 높음 | 없음 | 목돈만 맡기고 거주 |
| 월세 | 낮음 | 있음 | 보증금과 매달 월세 납부 |
| 반전세 | 중간 | 소액 | 전세와 월세의 중간 형태 |
계약서를 작성할 때는 등기부등본을 꼭 확인해야 해요. 등기부등본을 보면 그 집에 근저당이 얼마나 설정되어 있는지, 다른 채권자가 있는지 알 수 있거든요. 이걸 확인하지 않으면 전세 사기를 당할 수도 있답니다.
임대차 기간은 최소 2년이에요. 집주인이 1년만 계약하자고 해도 법적으로는 2년이 보장된답니다. 이건 주택임대차보호법에서 세입자를 보호하기 위해 만든 규정이에요.
계약서에는 당사자의 인적사항, 목적물의 표시, 차임과 보증금, 계약 기간, 특약사항 등이 들어가야 해요. 이 중 하나라도 빠지면 완전한 계약서가 아니랍니다. 특히 특약사항은 꼼꼼히 읽어보고 불리한 내용이 없는지 확인해야 해요.
⚡ 계약 전 꼭 확인하세요!
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임대차계약을 할 때는 중개수수료도 미리 알아두면 좋아요. 보통 거래 금액에 따라 0.3~0.9% 정도가 법정 중개수수료랍니다. 집주인과 세입자가 반반 부담하는 게 일반적이에요.
✍️ 필수 기재사항과 작성법
임대차계약서에는 반드시 들어가야 하는 항목들이 있어요. 첫 번째는 임대인과 임차인의 인적사항이에요. 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처를 정확하게 기재해야 한답니다. 만약 집주인이 법인이라면 법인명과 대표자 정보를 써야 해요.
두 번째는 목적물의 표시예요. 빌리는 집의 정확한 주소를 써야 하는데, 도로명 주소와 지번 주소를 모두 적는 게 좋아요. 아파트라면 동과 호수까지, 단독주택이라면 몇 평인지도 명확하게 표시해야 한답니다.
세 번째는 보증금과 차임이에요. 금액은 숫자와 한글로 모두 써서 나중에 다르게 해석할 여지를 없애야 해요. 월세의 경우 매달 몇 일에 내는지, 어떤 방식으로 납부하는지도 명시하면 좋아요.
네 번째는 계약 기간이에요. 계약 시작일과 종료일을 정확히 써야 해요. 보통 입주일을 계약 시작일로 하는데, 이사 날짜와 헷갈리지 않도록 주의해야 한답니다. 계약 갱신 조건도 함께 적어두면 좋아요.
📝 계약서 필수 기재 항목
| 항목 | 세부 내용 | 주의사항 |
|---|---|---|
| 당사자 정보 | 성명, 주민번호, 주소, 연락처 | 신분증으로 확인 필수 |
| 목적물 표시 | 도로명 주소, 지번, 면적 | 등기부등본과 일치 확인 |
| 보증금과 차임 | 금액, 납부일, 납부방법 | 숫자와 한글 병기 |
| 계약 기간 | 시작일, 종료일 | 최소 2년 보장 |
다섯 번째는 계약금과 잔금 지급 일정이에요. 계약금은 보통 보증금의 10% 정도를 계약할 때 바로 주고, 잔금은 입주할 때 주는 게 일반적이에요. 이 일정을 명확히 해두지 않으면 나중에 서로 다른 날짜를 주장할 수 있답니다.
여섯 번째는 관리비와 공과금 부담에 관한 사항이에요. 관리비에 어떤 항목이 포함되는지, 수도세와 전기세는 누가 내는지 명확히 해야 해요. 요즘은 인터넷 요금이나 케이블 TV 요금도 미리 정해두는 경우가 많답니다.
일곱 번째는 수리 및 유지 관리 책임이에요. 집이 낡아서 생기는 수리는 집주인이 책임지는 게 원칙이에요. 하지만 세입자가 고의나 과실로 파손한 경우는 세입자가 책임져야 한답니다. 이런 기준을 명확히 해두면 분쟁을 예방할 수 있어요.
여덟 번째는 중도 해지 조건이에요. 계약 기간 중에 부득이하게 나가야 할 상황이 생길 수도 있잖아요. 이럴 때 보증금을 어떻게 처리할지, 위약금은 얼마인지 미리 정해두면 좋아요.
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계약서를 작성할 때는 집주인 본인이 맞는지 확인하는 게 정말 중요해요. 신분증을 보여달라고 하고, 등기부등본의 소유자와 일치하는지 확인해야 한답니다. 가끔 사기꾼이 집주인인 척하는 경우도 있거든요.
📄 표준 임대차계약서 샘플
이제 실제로 사용할 수 있는 임대차계약서 샘플을 보여드릴게요. 국토교통부에서 제공하는 표준 양식을 기준으로 설명드리겠습니다. 이 양식은 법적으로 검증된 것이라 안심하고 사용할 수 있어요.
계약서 상단에는 제목으로 주택 임대차계약서라고 크게 써요. 그 아래에 계약 당사자의 정보를 적는 칸이 있답니다. 임대인 란에는 집주인의 이름, 주민등록번호 앞자리와 뒷자리 첫 숫자, 주소, 전화번호를 적어요.
임차인 란에는 세입자의 정보를 같은 방식으로 적어요. 만약 부부가 함께 계약하는 경우라면 두 사람 모두의 정보를 적는 게 좋아요. 나중에 한 사람이 사망하거나 이혼하더라도 계약이 유지되거든요.
다음은 목적물의 표시 부분이에요. 소재지에는 도로명 주소를 쓰고, 괄호 안에 지번 주소를 병기해요. 건물 내역에는 구조, 용도, 면적을 적어요. 예를 들면 철근콘크리트 주거용 전용면적 85제곱미터 이런 식이랍니다.
📋 계약서 작성 체크리스트
| 순서 | 확인 항목 | 확인 방법 |
|---|---|---|
| 1 | 집주인 본인 여부 | 신분증과 등기부등본 대조 |
| 2 | 근저당 설정 여부 | 등기부등본 을구 확인 |
| 3 | 주소 정확성 | 건물등기부와 대조 |
| 4 | 특약사항 내용 | 불리한 조항 유무 검토 |
| 5 | 계약금 영수증 | 현금 수령 시 반드시 작성 |
계약 내용 부분에는 보증금과 월세를 적어요. 보증금 일억원정화 100,000,000원처럼 한글과 숫자를 같이 써야 해요. 월세가 있다면 월세 오십만원정화 500,000원 이렇게 적는답니다.
계약 기간은 2025년 3월 1일부터 2027년 2월 28일까지처럼 구체적인 날짜를 써요. 입주일도 함께 명시하는 게 좋아요. 보통 계약 시작일과 입주일이 같지만, 다를 수도 있거든요.
특약사항 란에는 당사자들이 추가로 합의한 내용을 적어요. 예를 들어 벽지 도배와 장판 교체를 집주인이 하기로 했다면 이 내용을 명확히 써야 해요. 구두 약속만으로는 나중에 증명하기 어렵답니다.
계약서 하단에는 계약 당사자들이 모두 서명 또는 날인을 해야 해요. 서명과 도장을 함께 하는 게 가장 확실해요. 중개업소를 통한 거래라면 중개사의 서명과 중개사무소 도장도 받아야 한답니다.
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계약서는 3부를 작성해서 임대인, 임차인, 중개사가 각각 1부씩 보관하는 게 원칙이에요. 나중에 분쟁이 생겼을 때 증거 자료로 사용하기 때문에 안전한 곳에 잘 보관해야 한답니다.
🔍 특약사항 작성 가이드
특약사항은 임대차계약서에서 정말 중요한 부분이에요. 법에서 정한 기본 내용 외에 당사자들이 추가로 약속한 사항을 적는 곳이거든요. 이 부분을 소홀히 하면 나중에 큰 문제가 될 수 있답니다.
대표적인 특약사항으로는 수리와 시설 개선에 관한 것이 있어요. 입주 전에 도배, 장판, 보일러 수리 등을 하기로 했다면 반드시 특약에 명시해야 해요. 누가, 언제까지, 어떤 범위로 할 건지 구체적으로 써야 한답니다.
애완동물 관련 특약도 많이 쓰여요. 요즘은 반려동물을 키우는 가구가 많아서 이 부분이 민감한 문제가 되곤 해요. 반려동물을 키워도 되는지, 안 된다면 나중에 키우게 되면 어떻게 할 건지 명확히 해두면 좋아요.
전대 및 전전세 금지 조항도 중요해요. 세입자가 다른 사람에게 집을 다시 빌려주지 못하도록 하는 거예요. 이게 특약에 없으면 세입자가 임의로 전대할 수 있어서 집주인 입장에서는 불안하답니다.
✏️ 자주 사용되는 특약사항
| 특약 종류 | 예시 문구 |
|---|---|
| 수리 사항 | 임대인은 입주 전까지 보일러 수리를 완료한다 |
| 애완동물 | 소형 반려견 1마리 사육을 허용한다 |
| 관리비 | 관리비는 월 10만원으로 하며 수도세 포함 |
| 주차 | 지정된 주차 공간 1면을 무상 제공한다 |
| 계약 갱신 | 계약 갱신 시 보증금은 5% 이내로 인상한다 |
주차 문제도 특약에 넣는 경우가 많아요. 주차 공간이 있는지, 있다면 어디인지, 주차비는 별도인지 명시해야 해요. 서울 같은 대도시에서는 주차 문제 때문에 이사를 가는 경우도 있을 정도로 중요한 문제랍니다.
계약 갱신 시 임대료 인상률도 특약으로 정할 수 있어요. 법적으로는 5%까지 올릴 수 있지만, 당사자 간 합의로 3%로 제한하거나 아예 동결할 수도 있어요. 이런 내용을 특약에 써두면 나중에 분쟁을 예방할 수 있답니다.
중도 해지 조건도 특약사항으로 많이 다뤄요. 부득이한 사유로 계약 기간 중에 나가야 할 때 보증금을 어떻게 처리할지, 새 세입자를 구하는 동안의 책임은 누가 질지 정해두는 거예요.
관리비에 포함되는 항목도 특약으로 명확히 하면 좋아요. 난방비, 수도세, 인터넷 요금, 청소비 등 어떤 게 포함되고 어떤 게 별도인지 적어두면 나중에 관리비 문제로 다투지 않을 수 있어요.
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특약사항을 쓸 때 주의할 점은 법에 어긋나는 내용은 무효가 된다는 거예요. 예를 들어 계약 기간을 1년으로 한다는 특약은 주택임대차보호법에서 보장하는 2년보다 짧기 때문에 무효랍니다. 법보다 세입자에게 불리한 특약은 효력이 없어요.
💰 보증금 보호 방법
보증금은 세입자에게 가장 큰 돈이잖아요. 이 돈을 안전하게 지키는 방법을 알아야 해요. 첫 번째로 해야 할 일은 전입신고예요. 계약하고 집으로 이사한 날부터 14일 이내에 주민센터에 가서 전입신고를 해야 한답니다.
전입신고만으로는 부족해요. 확정일자를 받아야 완전한 보호를 받을 수 있어요. 확정일자는 계약서에 날짜 도장을 찍는 건데, 주민센터나 등기소에서 받을 수 있답니다. 요즘은 인터넷으로도 가능해요.
확정일자를 받으면 대항력과 우선변제권을 갖게 돼요. 대항력이란 집주인이 바뀌어도 계약 내용을 주장할 수 있는 권리예요. 우선변제권은 집이 경매로 넘어가도 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리랍니다.
등기부등본을 반드시 확인해야 해요. 집에 근저당이 얼마나 설정되어 있는지 보고, 내 보증금이 안전한지 계산해봐야 한답니다. 만약 근저당과 선순위 전세금을 합친 금액이 집값의 70%를 넘으면 위험 신호예요.
🛡️ 보증금 보호 단계별 가이드
| 단계 | 할 일 | 효과 | 기한 |
|---|---|---|---|
| 1단계 | 계약 체결 | 임대차 관계 성립 | - |
| 2단계 | 전입신고 | 대항력 발생 | 입주 후 14일 |
| 3단계 | 확정일자 | 우선변제권 획득 | 가능한 빨리 |
| 4단계 | 전입세대 열람 | 선순위 확인 | 수시 |
전세보증보험에 가입하는 것도 좋은 방법이에요. SGI서울보증이나 HUG주택도시보증공사에서 제공하는 보험이에요. 만약 집주인이 보증금을 못 돌려주는 상황이 오면 보험사가 대신 돌려준답니다.
소액임차인 제도도 알아두면 좋아요. 보증금이 일정 금액 이하면 확정일자가 없어도 일정 금액을 우선 변제받을 수 있어요. 서울은 1억 6500만원, 경기도는 1억 3500만원 이하가 소액임차인에 해당한답니다.
계약 갱신 청구권도 활용하세요. 2020년부터 시행된 제도인데, 세입자가 원하면 1회에 한해 2년을 더 살 수 있어요. 집주인이 거절할 수 없고, 임대료 인상도 5% 이내로 제한된답니다.
만약 집주인이 보증금을 안 돌려주려고 하면 임차권등기명령을 신청할 수 있어요. 법원에 신청하면 등기부에 임차권이 등기되어 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 유지돼요. 비용도 몇만 원 정도로 저렴하답니다.
⚡ 내 보증금 안전한지 확인하세요!
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보증금을 보호받으려면 계약할 때부터 꼼꼼하게 확인하는 게 가장 중요해요. 등기부등본, 건축물대장, 전입세대 열람 등을 모두 확인하고, 의심스러운 점이 있으면 전문가에게 상담받는 걸 추천해요.
⚠️ 흔한 실수와 주의사항
임대차계약을 하면서 사람들이 자주 하는 실수가 있어요. 첫 번째는 등기부등본을 확인하지 않는 거예요. 집주인이 좋은 사람처럼 보이고 집이 마음에 든다고 등기부등본을 안 보면 정말 위험해요.
등기부등본의 갑구에는 소유권 관계가, 을구에는 근저당권 같은 권리관계가 나와 있어요. 을구를 보면 은행에서 대출을 얼마나 받았는지 알 수 있는데, 이게 집값의 70%를 넘으면 위험하답니다. 만약 집주인이 대출금을 못 갚으면 경매로 넘어가거든요.
두 번째 실수는 전입신고와 확정일자를 늦게 받는 거예요. 이사한 날 바로 하지 않고 나중에 하려다가 잊어버리는 경우가 많아요. 그런데 이 사이에 다른 채권자가 생기면 순위에서 밀려서 보증금을 못 받을 수도 있답니다.
세 번째는 계약금을 너무 많이 주는 거예요. 계약금은 보통 보증금의 10% 정도가 적당해요. 그런데 집주인이 급하게 돈이 필요하다며 계약금을 많이 달라고 하면 의심해봐야 해요. 나중에 계약이 파기될 경우 계약금을 돌려받기 어려울 수 있거든요.
❌ 피해야 할 계약 실수
| 실수 유형 | 위험도 | 대응 방법 |
|---|---|---|
| 등기부등본 미확인 | 매우 높음 | 계약 전 반드시 확인 |
| 전입신고 지연 | 높음 | 이사 당일 신고 |
| 구두 약속 신뢰 | 높음 | 모든 약속 서면화 |
| 과다한 계약금 | 중간 | 보증금의 10% 이내 |
| 특약사항 미확인 | 중간 | 불리한 조항 삭제 요구 |
네 번째는 집주인 본인이 아닌 사람과 계약하는 거예요. 가끔 집주인의 가족이나 지인이라며 대리로 계약하려는 사람들이 있어요. 이럴 때는 반드시 위임장과 인감증명서를 확인해야 해요. 사기꾼일 수도 있거든요.
다섯 번째는 특약사항을 대충 읽고 넘어가는 거예요. 특약에는 정말 중요한 내용이 들어있는데, 길다고 안 읽고 서명하는 사람들이 많아요. 나중에 보니 불리한 조항이 있어서 후회하는 경우가 생긴답니다.
여섯 번째는 월세를 현금으로 주는 거예요. 현금으로 주면 증거가 안 남아서 나중에 월세를 냈는지 안 냈는지 다툴 수 있어요. 꼭 계좌 이체로 하고, 통장에 월세라고 메모를 남겨두는 게 좋아요.
일곱 번째는 입주 전 집 상태를 사진으로 안 찍어두는 거예요. 나중에 나갈 때 집주인이 원래 있던 흠집이나 고장을 세입자 탓으로 돌리는 경우가 있어요. 입주할 때 구석구석 사진을 찍어두면 증거가 되니까 꼭 하세요.
여덟 번째는 중개사무소를 통하지 않고 직거래하는 거예요. 중개수수료를 아끼려고 직거래를 하는데, 전문가의 도움 없이 계약하면 놓치는 부분이 많을 수 있어요. 특히 부동산 초보자라면 중개사를 통하는 게 안전해요.
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계약할 때는 서두르지 말고 충분히 고민하고 확인하세요. 집주인이 빨리 계약하라고 재촉해도 의심스러운 점이 있으면 계약하지 않는 게 맞아요. 내가 생각했을 때 조금이라도 이상한 점이 있다면 전문가에게 상담받거나 다른 집을 알아보는 게 나답니다.
⚖️ 법적 효력과 분쟁 해결
임대차계약서는 법적으로 강력한 효력을 가진 문서예요. 계약서에 서명하는 순간부터 양쪽 모두 계약 내용을 지켜야 할 의무가 생긴답니다. 만약 한쪽이 약속을 어기면 법적 책임을 물을 수 있어요.
주택임대차보호법은 세입자를 보호하기 위한 특별한 법이에요. 이 법 덕분에 세입자는 전입신고와 확정일자만 받으면 대항력과 우선변제권을 얻을 수 있답니다. 집주인보다 약자인 세입자를 법으로 보호하는 거죠.
계약서에 쓴 내용 중 법에 어긋나는 부분은 무효가 돼요. 예를 들어 계약 기간을 1년으로 한다고 써도 법적으로는 2년이 보장되고, 세입자에게 불리한 특약은 효력이 없답니다. 법이 계약보다 우선하는 거예요.
분쟁이 생기면 먼저 당사자끼리 대화로 해결하려고 노력해야 해요. 서로 이해하고 양보하면 대부분 해결할 수 있거든요. 하지만 대화로 안 되면 법적 절차를 밟아야 한답니다.
⚖️ 분쟁 해결 절차
| 단계 | 방법 | 소요 기간 | 비용 |
|---|---|---|---|
| 1단계 | 당사자 협의 | 즉시 | 무료 |
| 2단계 | 임대차분쟁조정위원회 | 1~2개월 | 무료 |
| 3단계 | 소액사건심판 | 3~6개월 | 인지대 등 |
| 4단계 | 민사소송 | 1년 이상 | 변호사 비용 등 |
임대차분쟁조정위원회는 정부에서 운영하는 무료 분쟁 해결 기관이에요. 각 지방자치단체에 설치되어 있고, 신청하면 전문가들이 중재해준답니다. 법원에 가기 전에 여기서 해결하면 시간과 돈을 아낄 수 있어요.
보증금을 못 받겠다 싶으면 소액사건심판을 이용할 수 있어요. 3천만원 이하 분쟁은 간단한 절차로 빠르게 해결할 수 있어요. 변호사 없이 본인이 직접 해도 되니까 부담이 적답니다.
금액이 크거나 복잡한 사건은 민사소송을 해야 해요. 시간과 비용이 많이 들지만 확실하게 권리를 주장할 수 있어요. 대한법률구조공단에서 무료 법률 지원을 받을 수도 있으니 알아보세요.
보증금을 못 받을 것 같으면 임차권등기명령을 신청하세요. 법원에서 임차권을 등기해주면 이사를 가도 대항력과 우선변제권이 유지돼요. 나중에 경매가 진행되면 배당을 받을 수 있답니다.
집주인이 월세를 올리려고 할 때도 법적 제한이 있어요. 계약 갱신 시 5% 이상 올릴 수 없고, 계약 기간 중에는 아예 올릴 수 없어요. 만약 집주인이 무리하게 인상을 요구하면 거절할 수 있답니다.
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계약서는 분쟁이 생겼을 때 가장 중요한 증거가 돼요. 그래서 계약서를 안전한 곳에 잘 보관하고, 계약서와 관련된 모든 서류도 함께 보관해야 해요. 영수증, 문자 메시지, 녹음 파일 같은 것도 증거가 될 수 있답니다.
❓ FAQ
Q1. 임대차계약서를 작성할 때 꼭 공인중개사를 통해야 하나요?
A1. 법적으로는 당사자끼리 직접 계약해도 유효해요. 하지만 부동산 거래 경험이 적다면 중개사를 통하는 게 안전해요. 중개사는 등기부등본 확인, 권리관계 분석, 계약서 작성을 도와주고 문제가 생기면 책임도 지거든요. 중개수수료가 아깝다고 직거래를 했다가 큰 손해를 보는 경우도 있으니 신중하게 결정하세요.
Q2. 전입신고와 확정일자는 언제까지 받아야 하나요?
A2. 전입신고는 이사한 날부터 14일 이내에 해야 해요. 확정일자는 법적으로 기한이 없지만 가능한 빨리 받는 게 좋아요. 둘 다 받아야 대항력과 우선변제권이 생기는데, 하루라도 늦으면 그 사이에 다른 채권자가 생겨서 순위가 밀릴 수 있거든요. 이사한 당일에 모두 처리하는 걸 추천해요.
Q3. 계약 기간이 끝나면 자동으로 나가야 하나요?
A3. 아니요, 세입자가 원하면 계약 갱신 청구권을 사용해서 2년을 더 살 수 있어요. 계약 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 갱신을 요구하면 돼요. 집주인은 특별한 사유가 없으면 거절할 수 없고, 임대료도 5% 이상 올릴 수 없답니다. 다만 이 권리는 1회만 사용할 수 있어요.
Q4. 보증금을 올려달라고 하면 꼭 올려줘야 하나요?
A4. 계약 갱신할 때는 5% 범위 내에서 올릴 수 있어요. 하지만 계약 기간 중에는 절대 올릴 수 없어요. 집주인이 중간에 보증금이나 월세를 올려달라고 해도 거절할 수 있답니다. 만약 강요하면 법에 어긋나는 행위예요. 계약서에 쓴 금액대로 내면 되고, 집주인이 계속 요구하면 임대차분쟁조정위원회에 신고할 수 있어요.
Q5. 집주인이 보증금을 안 돌려주면 어떻게 하나요?
A5. 먼저 내용증명으로 보증금 반환을 요구하세요. 그래도 안 주면 임차권등기명령을 신청해서 이사를 가더라도 권리를 유지하세요. 그 다음 소액사건심판이나 민사소송으로 지급명령을 받고, 그래도 안 주면 강제집행으로 집을 경매에 넘겨서 보증금을 받을 수 있어요. 전세보증보험에 가입했다면 보험사에 청구하면 바로 받을 수 있답니다.
Q6. 계약서에 서명하기 전에 꼭 확인해야 할 게 뭔가요?
A6. 첫째, 등기부등본을 보고 집주인이 진짜 소유자인지, 근저당이 얼마나 설정되어 있는지 확인하세요. 둘째, 전입세대 열람으로 선순위 세입자가 있는지 확인하세요. 셋째, 특약사항을 꼼꼼히 읽고 불리한 조항이 없는지 보세요. 넷째, 집 상태를 사진으로 찍어두세요. 다섯째, 집주인 신분증을 확인하세요.
Q7. 월세를 계좌이체 대신 현금으로 줘도 되나요?
A7. 법적으로는 가능하지만 절대 추천하지 않아요. 현금으로 주면 증거가 남지 않아서 나중에 월세를 냈는지 안 냈는지 다툴 수 있거든요. 반드시 계좌이체로 하고, 통장에 월세라고 메모를 남겨두세요. 만약 현금으로 줬다면 영수증을 꼭 받아서 보관하세요. 영수증 없이 현금으로 주는 건 정말 위험해요.
Q8. 계약 기간 중에 이사를 가야 하는데 어떻게 하나요?
A8. 먼저 집주인과 협의해보세요. 서로 합의하면 중도 해지가 가능해요. 보통은 새 세입자를 구해주면 보증금을 돌려받을 수 있어요. 협의가 안 되면 계약서에 쓴 중도 해지 조건을 확인하세요. 부득이한 사유가 있으면 법원에 계약 해지를 청구할 수도 있어요. 단, 집주인에게 피해를 주면 위약금을 내야 할 수도 있답니다.
Q9. 전세보증보험은 꼭 들어야 하나요?
A9. 법적으로 의무는 아니지만 가입하는 게 좋아요. 보험료는 보증금의 0.1~0.3% 정도로 저렴한데, 집주인이 보증금을 못 돌려주는 상황이 오면 보험사가 대신 지급해주거든요. 특히 전세금이 큰 경우나 집주인의 재정 상태가 불안해 보이면 반드시 가입하세요. 다만 등기부등본상 근저당이 너무 많으면 보험 가입이 거절될 수도 있어요.
Q10. 임대차계약서에 도장 대신 서명만 해도 되나요?
A10. 네, 법적으로 서명만 해도 유효해요. 요즘은 도장보다 서명이 더 확실한 증거가 되기도 해요. 하지만 가장 안전한 건 서명과 도장을 함께 하는 거예요. 특히 고액 계약인 경우 서명, 도장, 지장(손가락 지문)을 모두 하면 더 확실해요. 중요한 건 본인이 직접 서명하는 거예요.
Q11. 계약서를 분실했는데 어떻게 하나요?
A11. 당황하지 말고 집주인이나 중개사에게 연락해서 사본을 받으세요. 중개사무소는 계약서를 5년간 보관할 의무가 있거든요. 만약 둘 다 안 되면 확정일자를 받았던 주민센터나 등기소에 가서 확정일자부 계약서 사본을 떼어보세요. 전입신고 기록도 주민센터에서 확인할 수 있어요. 앞으로는 스캔해서 이메일로 보내두거나 클라우드에 저장해두세요.
Q12. 집주인이 바뀌면 계약은 어떻게 되나요?
A12. 전입신고와 확정일자를 받았다면 새 집주인에게도 계약 내용을 주장할 수 있어요. 이걸 대항력이라고 해요. 새 집주인이 나가라고 해도 계약 기간까지는 살 수 있고, 보증금도 새 집주인에게 받으면 돼요. 만약 전입신고를 안 했다면 새 집주인에게 대항할 수 없으니까 정말 조심해야 해요.
Q13. 특약사항에 세입자에게 불리한 내용이 있으면 어떻게 되나요?
A13. 주택임대차보호법에서 보장하는 권리보다 세입자에게 불리한 특약은 무효예요. 예를 들어 계약 기간을 1년으로 하거나, 임대료를 10% 올린다거나, 전입신고를 하지 말라는 특약은 모두 무효랍니다. 법이 계약보다 우선하니까 불리한 특약이 있어도 법적 권리는 보호받을 수 있어요. 하지만 처음부터 불리한 특약은 삭제하고 계약하는 게 좋아요.
Q14. 집을 보러 갔을 때 확인해야 할 사항은 뭔가요?
A14. 첫째, 수압과 배수를 확인하세요. 수도꼭지를 틀고 변기 물을 내려보세요. 둘째, 보일러를 작동시켜보세요. 셋째, 문과 창문이 잘 열리고 닫히는지 보세요. 넷째, 벽에 곰팡이나 누수 흔적이 없는지 확인하세요. 다섯째, 햇빛이 잘 드는지, 소음은 어떤지 체크하세요. 여섯째, 주차 공간과 엘리베이터 상태도 보세요.
Q15. 오피스텔이나 상가 임대차도 주택과 같은 보호를 받나요?
A15. 주거용 오피스텔은 주택임대차보호법이 적용돼요. 하지만 상가는 상가건물임대차보호법이 적용되는데 내용이 조금 달라요. 상가는 보증금이 일정 금액 이하여야 보호받고, 권리금 같은 특수한 규정도 있어요. 또한 계약 기간도 상가는 1년이 최소 기간이고, 갱신 청구권도 4번까지 가능해요. 계약 전에 어떤 법이 적용되는지 확인하세요.
Q16. 전세에서 월세로 전환할 때 주의할 점은 뭔가요?
A16. 집주인이 전세를 월세로 바꾸자고 제안할 수 있어요. 이때 전환 비율이 합리적인지 계산해봐야 해요. 법적으로는 은행 정기예금 이자율을 기준으로 하는데, 요즘은 보통 연 3~5% 정도예요. 예를 들어 보증금 1억원을 줄이면 월세는 25~40만원 정도가 적당해요. 집주인이 너무 높은 월세를 요구하면 거절할 수 있답니다.
Q17. 미성년자도 임대차계약을 할 수 있나요?
A17. 미성년자는 법정대리인(보통 부모님)의 동의가 있어야 계약할 수 있어요. 동의 없이 계약하면 나중에 취소될 수 있어요. 대학생이 자취방을 구할 때도 부모님 동의서가 필요한 경우가 많아요. 계약서에 부모님이 함께 서명하거나, 최소한 동의서와 인감증명서를 제출해야 해요. 성년이 되면 혼자서도 계약할 수 있답니다.
Q18. 집을 구할 때 사기를 당하지 않으려면 어떻게 해야 하나요?
A18. 첫째, 시세보다 너무 싼 매물은 의심하세요. 둘째, 집주인 신분증과 등기부등본을 반드시 대조하세요. 셋째, 급하게 계약하라고 재촉하면 조심하세요. 넷째, 계약금을 과도하게 요구하면 거절하세요. 다섯째, 국토교통부 안심전세 앱으로 위험 임대인을 확인하세요. 여섯째, 공인중개사 자격증과 중개사무소 등록증을 확인하세요.
Q19. 반려동물을 키우면 안 된다는 특약이 있는데 나중에 키우면 어떻게 되나요?
A19. 특약을 어기면 집주인이 계약 해지를 요구할 수 있어요. 법원도 반려동물 금지 특약은 유효하다고 판단하는 경우가 많아요. 만약 나중에 반려동물을 키우고 싶다면 미리 집주인과 협의해서 특약을 변경하거나, 처음부터 반려동물을 허용하는 집을 구하는 게 좋아요. 몰래 키우다가 걸리면 큰 문제가 될 수 있답니다.
Q20. 집주인이 수리를 해주지 않으면 어떻게 하나요?
A20. 먼저 문자나 내용증명으로 수리를 요청하세요. 증거를 남기는 게 중요해요. 집주인이 계속 거절하면 임차인이 직접 수리하고 비용을 청구할 수 있어요. 법적으로 임대인은 목적물을 사용할 수 있는 상태로 유지할 의무가 있거든요. 필요하면 임대차분쟁조정위원회에 신청하거나 법원에 수리비 청구 소송을 할 수 있답니다.
Q21. 계약 갱신할 때 임대료는 얼마나 올릴 수 있나요?
A21. 법적으로 최대 5%까지 올릴 수 있어요. 예를 들어 보증금이 1억원이었다면 최대 1억 500만원까지만 요구할 수 있어요. 집주인이 10%를 올려달라고 해도 거절할 수 있답니다. 세입자는 5% 범위 내에서 인상된 금액만 주면 돼요. 만약 집주인이 5% 이상 올리겠다며 갱신을 거부하면 불법이니 임대차분쟁조정위원회에 신고하세요.
Q22. 월세를 연체하면 바로 나가야 하나요?
A22. 한두 번 늦었다고 바로 나갈 필요는 없어요. 하지만 2개월 이상 연체하면 집주인이 계약 해지를 요구할 수 있어요. 법원도 2개월 이상 연체는 계약 해지 사유로 인정해요. 만약 경제적으로 어려워서 월세를 못 내겠다면 집주인과 솔직하게 대화해서 분할 납부나 유예를 협의해보세요. 무조건 버티는 것보다 대화가 더 좋은 해결책이에요.
Q23. 전세금 반환보증보험과 전세보증보험의 차이는 뭔가요?
A23. 같은 거예요. 전세금 반환보증보험, 전세보증보험, 임대보증금보험 등 이름은 다양하지만 모두 같은 상품이랍니다. SGI서울보증과 HUG주택도시보증공사에서 제공하는데, 집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 보험사가 대신 지급해주는 거예요. 보험료는 세입자가 내는 게 일반적이고, 가입 조건은 등기부등본상 근저당 비율 등을 기준으로 해요.
Q24. 이사 갈 때 원상복구는 어디까지 해야 하나요?
A24. 정상적으로 사용하면서 생긴 자연스러운 마모는 원상복구 대상이 아니에요. 하지만 고의나 과실로 파손한 부분은 고쳐야 해요. 예를 들어 벽에 못 구멍을 몇 개 뚫은 건 괜찮지만, 벽지를 찢거나 마루를 깬 건 수리해야 해요. 애매한 경우가 많으니 입주할 때 사진을 찍어두고, 나갈 때 집주인과 함께 점검하면서 합의하는 게 좋아요.
Q25. 집주인이 집을 팔겠다며 나가라고 하는데 나가야 하나요?
A25. 계약 기간이 남아있으면 나갈 필요 없어요. 전입신고와 확정일자를 받았다면 집이 팔려도 새 집주인에게 계약 내용을 주장할 수 있어요. 이게 대항력이에요. 집주인이 강제로 나가라고 하면 법에 어긋나니까 거절하세요. 계약 기간이 끝나면 나가야 하지만, 계약 갱신 청구권을 사용하면 2년을 더 살 수도 있답니다.
Q26. 등기부등본은 어디서 어떻게 확인하나요?
A26. 대법원 인터넷등기소 웹사이트에서 온라인으로 확인할 수 있어요. 수수료는 1000원 정도로 저렴해요. 주소나 지번을 입력하면 등기부등본을 열람하거나 발급받을 수 있답니다. 갑구에는 소유권 관계가, 을구에는 근저당 같은 권리관계가 나와요. 계약하기 전에 반드시 최신 등기부등본을 확인해서 집주인이 진짜 소유자인지, 근저당은 얼마인지 보세요.
Q27. 보증금보다 근저당이 더 많이 설정되어 있으면 어떻게 되나요?
A27. 매우 위험해요. 집이 경매로 넘어가면 은행이 먼저 돈을 가져가기 때문에 세입자는 보증금을 못 받을 수 있어요. 안전한 기준은 집값에서 근저당과 선순위 전세금을 뺀 금액이 내 보증금보다 많아야 해요. 만약 근저당이 너무 많다면 계약하지 않는 게 좋아요. 꼭 계약하고 싶다면 전세보증보험에 가입하세요.
Q28. 묵시적 갱신이란 무엇인가요?
A28. 계약 기간이 끝났는데 집주인과 세입자 모두 아무 말 없이 계속 살게 두는 경우를 말해요. 이렇게 되면 자동으로 기간의 정함이 없는 계약으로 바뀌어요. 언제든지 한쪽이 해지를 통보하면 3개월 후에 계약이 끝나요. 묵시적 갱신 상태에서도 세입자의 권리는 보호되니까 걱정하지 않아도 돼요. 하지만 명확하게 재계약하는 게 더 좋답니다.
Q29. 집주인이 세입자 동의 없이 집에 들어올 수 있나요?
A29. 안 돼요. 계약 기간 동안 집은 세입자의 공간이에요. 집주인이라도 세입자 동의 없이 함부로 들어오면 주거침입죄가 될 수 있어요. 만약 집을 팔기 위해 다른 사람에게 보여줘야 한다면 미리 세입자에게 양해를 구해야 해요. 세입자도 합리적인 범위에서 협조해주는 게 좋지만, 거절할 권리도 있답니다.
Q30. 임대차계약서 인지세는 누가 내나요?
A30. 인지세는 계약서를 작성하는 사람이 내는 세금이에요. 법적으로는 집주인과 세입자가 반반 부담해야 하지만, 보통 협의해서 정해요. 전세나 월세 계약서 금액에 따라 인지세가 달라지는데, 1억원 이하는 비과세, 1억원 초과 10억원 이하는 7만원, 10억원 초과는 15만원이에요. 전자계약으로 하면 인지세를 아낄 수 있답니다.
⚠️ 면책조항
이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 법적 자문이나 전문적인 조언을 대신할 수 없어요. 임대차 계약은 개별 상황에 따라 적용되는 법률과 해석이 다를 수 있으므로, 중요한 결정을 하기 전에 반드시 법률 전문가나 공인중개사의 상담을 받으시길 권장해요.
글에 소개된 법률 정보는 2025년 11월 기준이며, 법률은 수시로 개정될 수 있으니 계약 시점의 최신 법률을 확인하세요. 특히 지역별로 적용되는 보증금 한도나 소액임차인 기준이 다를 수 있으니 해당 지역의 규정을 확인하시기 바랍니다.
이 글의 내용을 활용하여 발생하는 어떠한 손해나 문제에 대해서도 저자는 법적 책임을 지지 않음을 알려드려요. 임대차 계약은 여러분의 소중한 재산과 관련된 중요한 일이므로 신중하게 접근하시고, 의심스러운 점이 있으면 전문가의 도움을 받으세요.